Zentrale Einrichtungen

Zu den zentralen Einrichtungen zählen öffentliche und private Dienstleistungen (z. B. Schule, Kindergarten, Post, Arztpraxis) ebenso wie Einzelhandelsgeschäfte oder Handwerksbetriebe (s. a. Kapitel 4.2.6 Bedarfsermittlung zentrale Einrichtungen). Sie sollen so angeordnet werden, dass sie für möglichst viele Benutzergruppen, in möglichst kurzer Zeit, auf günstige Weise erreichbar sind. Sind im Gemeindegebiet mehrere zentrale Einrichtungen der gleichen Art erforderlich, so sollen ihre Standorte so gewählt werden, dass sich unter Berücksichtigung der Bevölkerungsverteilung und der Kapazität der Einrichtungen eine gleichmäßige Versorgung ergibt. Einrichtungen der ­Grundversorgung sollen in ihrem Einzugsbereich gefahrlos zu Fuß erreichbar sein, ­insbesondere für Kinder, alte Menschen sowie Menschen mit ­Behinderung.

Die zentralen Einrichtungen sollen über ihre engere Zweckbestimmung hinaus auch Möglichkeiten für soziale Kontakte bieten. Sie sollen daher im größeren Zusammenhang betrachtet und mit dem öffentlichen Straßenraum, den Fußwegen und den angrenzenden öffentlichen Freiflächen in enge Beziehung gesetzt werden.

Funktionsfähigkeit, Wirtschaftlichkeit und Attraktivität zahlreicher zentraler Einrichtungen hängen weitgehend von ihrer Auslastung ab. Deshalb müssen bei der Planung die für eine wirtschaftliche Nutzung erforderlichen Schwellenwerte und die Möglichkeiten einer guten Auslastung sowie die Erreichbarkeit dieser Einrichtungen bedacht werden. Dabei müssen auch die Bevölkerungsentwicklung und der Altersaufbau in Rechnung gestellt werden (vgl. LEP 1.2.4 und insb. 1.2.5). In sanierungsbedürftigen Gebieten kann eine gute Versorgung mit zentralen Einrichtungen zur Verbesserung der Attraktivität beitragen.

Um die öffentlichen zentralen Einrichtungen besser und wirtschaftlicher zu nutzen, soll schon bei der Bauleitplanung eine mögliche Mehrfachnutzung (z. B. die Nutzung eines Hallenbades durch mehrere Schulen, Vereine und die Öffentlichkeit) oder Mehrzwecknutzung (z. B. Nutzung einer Schulturnhalle auch für andere Veranstaltungen) bedacht und angestrebt werden. In Gebieten, in denen der Bedarf die Schaffung selbstständiger Einrichtungen nicht rechtfertigt, hat die Mehrfach- und Mehrzwecknutzung besondere Bedeutung. Durch enge räumliche Zuordnung der Einrichtungen zueinander kann auch eine wechselnde Belegung und damit eine Reduzierung der erforderlichen Kfz-Stellplätze erreicht werden.

In zentralen Ortsbereichen, besonders in Sanierungsgebieten, bietet es sich häufig an, bestimmte zentrale Einrichtungen in leerstehenden Baudenkmälern und anderen für das Ortsbild bedeutenden Gebäuden unterzubringen, denen damit eine angemessene und auf Dauer gesicherte Nutzung gegeben werden kann. Da diese Bauten meistens besondere räumliche und gestalterische Qualitäten besitzen, werden dort untergebrachte Einrichtungen von der Bevölkerung erfahrungsgemäß gern angenommen (s. a. Kapitel 3.14.11 ff. Erhalt von Baudenkmälern).

Ein Einzelhandelsbetrieb liegt vor, wenn eine Verkaufsstätte allgemein zugänglich ist und Waren an Endverbraucherinnen und Endverbraucher verkauft werden. Auch Werksverkäufe und Fabrikverkaufszentren (Factory-Outlet-Center) sind demnach Einzelhandelsbetriebe (vgl. LEP 5.3).

Einzelhandelsgroßprojekte sind

• Betriebe i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage und Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung nicht nur unwesentlich auswirken können, sowie sonstige großflächige Handelsbetriebe mit vergleichbaren Auswirkungen) sowie
• Agglomerationen von mindestens drei Einzelhandelsbetrieben in räumlich-funktionalem Zusammenhang, die erheblich überörtlich raumbedeutsam sind (vgl. LEP 5.3.1).

Betriebe, die ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs dienen, im Sinne von LEP 5.3.1, sind bis zum Erreichen des Schwellenwerts von 1.200 m² Verkaufsfläche von der landesplanerischen Verkaufsflächensteuerung freigestellt (vgl. LEP 5.3.1).

Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Vor ihrer Errichtung ist zu prüfen, ob eine Raumverträglichkeitsprüfung gemäß Art. 24 BayLplG durchzuführen ist (vgl. Hinweise zur Bestimmung des Anwendungsbereichs bei Raumverträglichkeitsprüfungen des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie vom 25.07.2022). In jedem Fall ist die Höhere Landesplanungsbehörde zu beteiligen.

Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen. Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Randlagen zulässig, wenn

• das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dient oder
• die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte aufgrund der topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen (vgl. LEP 5.3.2).

Es empfiehlt sich, für eine ortsverträgliche Entwicklung des Einzelhandels im Vorfeld von derartigen Ansiedlungen ein gesamtgemeindliches Einzelhandelsentwicklungskonzept zu erarbeiten. Bei der Bauleitplanung für Einzelhandelsgroßprojekte ist das interkommunale Abstimmungsgebot besonders zu beachten (§ 2 Abs. 2 BauGB, siehe auch Kapitel 2.4 Abstimmung mit benachbarten Gemeinden). Gemeinden können sich im Zuge dessen bei entsprechenden Planungen der Nachbargemeinde auch auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen. Zu den Voraussetzungen der Städtebauförderung und der Stadterneuerung hinsichtlich der Einzelhandelsentwicklung einer Kommune wird auf die Städtebauförderungsrichtlinien (StBauFR) hingewiesen.

Von publikumsintensiven Freizeitanlagen und anderen Großprojekten können ebenfalls erhebliche städtebauliche Auswirkungen ausgehen. Die Standortwahl setzt daher eine besonders sorgfältige Abwägung der öffentlichen und privaten Belange voraus, die von diesen Projekten berührt werden können. Überörtlich raumbedeutsame Freizeitanlagen oder dem Tourismus dienende Einrichtungen, die spezifische Standortanforderungen aufweisen oder von denen schädliche Umwelteinwirkungen auf dem Wohnen dienende Gebiete ausgehen, sind vom Anbindegebot ausgenommen (vgl. LEP 3.3).